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房企3月圈钱超千亿 房企融资环境是否有放松趋势

2019-04-10 10:04:18 来源: 网易

一手圈钱,一手买地,开发商的戏码多年未变。

房地产融资进入3月份以来暖意频现。据同策资管数据,2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共1024.2亿元,环比上涨85.25%,创16个月新高,自2017年11月的1246.18亿以来首次突破1000亿大关。

过去三个月,房企融资市场可谓跌宕起伏。开年1月份,40家典型房企融资环比大幅上升335.23%至790亿元。狂欢之后,2月份融资总额又降至552.88亿元。如今,3月“暖意”让债务压顶的房企可暂喘一口气。

而背后的逻辑也显而易见。多位业内专家对第一财经表示,楼市经历调整之后,稳预期的重要性不言而喻,如果房企资金链断裂,不仅涉及房地产行业稳定问题,还关系整个系统的金融安全。但房企融资环境是否有放松趋势,还需后续观察。

融资小高潮

房企近来发债动作频频。4月9日,融创中国(01918.HK)公告称,发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%。前一日,据上证所披露信息,融创拟申请发行80亿元公司债券,申请已获得上证所受理。

不仅如此,4月8日,中国恒大(03333.HK)公告称,发行3笔合共20亿美元的优先票据。包括12.5亿美元于2022年到期的9.5%优先票据;4.5亿美元于2023年到期的10.0%优先票据;以及3亿美元于2024年到期的10.5%优先票据。

同日,据上证所披露,恒大拟申请发行不超过200亿元(含200亿)公司债券。目前债券项目状态显示为“已受理”。

经过2018年史上最长周期资金困局,融资能力渐渐成为房企生存的另一命门。甚至有业内人士称,圈内打招呼的方式已经从“拿了多少地”变成“融了多少钱”。而实际上,近日房企频繁融资的趋势自3月就已凸显。

经历2月戏剧性回落后,房企融资在3月迎来数据面上的向好。据同策资管数据,2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共1024.2亿元,自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关。

从融资渠道看,公司债、信托贷款、境内银行贷款、创新型融资方式等均有显著提升。其中,创新型融资方式融资总额324.9亿元,较上月大幅上涨464.84%,最大笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券,其次是金地集团发行的30亿元超短期融资券。

对当下融资表现,易居研究院智库中心研究总监告诉第一财经,房企融资确实有所回暖。

同策咨询研究中心总监张宏伟同样认为,融资环境确实政策面上宽松了,起码比去年四季度松了很多。

而更深层次的原因在于行业稳定发展的需要。一位不愿具名的业内专家表示,如果房企资金链断裂,不仅涉及房地产行业稳定问题,还关系整个系统的金融安全。楼市经历调整之后,稳预期的重要性已不言而喻,金融政策适度宽松,有利于房地产市场平稳发展。

值得注意的是,过去一个月,房企股权融资绝对值占比双升。3月份,40家上市房企实现股权融资总额39.05亿元,占总融资金额比重3.81%,其中有38.24亿元来自房企出售项目公司股权。

对此,同策研究院研究员朱莉莉认为,对于资质等条件受限的房企,出售项目公司股权进行融资虽可能是下下策,但也不失为一种变通渠道。

融资成本下降

3月份,房企融资还有一显著变量,即外币融资总额明显下降。该月,房企融资以人民币为主,美元次之、港元第三。外币融资总额272.51亿元,占比26.53%,环比上月357.71亿元下降23.81%。也就是说,有超七成热钱来自国内市场。

而2月份,房企融资则是以美元为主,人民币次之、港元第三。放眼至整个2018年,房企利用外币发行公司债约1585.56亿元,占公司债发行总规模的57.04%,同比2017年增长一倍有余。

以往房企融资额度的提升主要因海外渠道的货币流入。但3月份融资总额大幅上涨,但外币融资总额明显缩水,说明绝大多数热钱都来自于国内市场。

因此同策研究认为,不管从国内市场政策触底回温考虑,还是从成本方面考虑,房企融资应抓住时机“舍远取近”,主攻国内市场,积极拓展国内融资渠道。

此外,房企融资成本在3月份也有所下降,约在3%-7%之间。2月份,房企融资成本约在4%-10%之间。

在已披露数据中,融资成本最低的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券,票面利率0.1%;最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率为8.625%。

对此,同策研究认为,境外融资的房企短期内仍处于美元加息通道,境外融资成本仍较高。而从SHIBOR走势可看出,国内市场的利率走势还是平稳为主,因此房企融资成本总体才能有所下滑。

催热土地市场

资金面紧张有所缓解的情况下,房企在土地市场动作频频。进入3月份,不少热点二线城市的土拍市场表现异常“活跃”,吸引众多头部房企来前竞拍,高溢价成交地块也频繁出现。

同策研究院监测数据显示,截至3月31日,3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗,比上月增加83宗,比去年同期减少831宗;成交金额2827亿元,环比增长35.74%,同比下降11.26%。

未来,房企融资的暖意是否有望延续?张宏伟告诉第一财经,当前融资回暖局面应该还会持续。房地产行业资金面的压力还是比较大,目前刚出现宽松趋势,未来持续两三个季度甚至到年底,应该没问题。

但同时,严跃进认为,对房地产金融风险的管控依然存在,融资宽松并不代表会让风险蔓延,整体仍是谨慎态势。

值得注意的是,在这场求金之战中,并非所有房企均是向好的态势。穆迪预计,一些B评级、财务实力较弱的小型开发商因融资渠道较窄,与大型开发商相比将面临更高的再融资风险。由于运营环境困难,投资者和银行可能会保持谨慎态度。

此外,穆迪表示,受需求减弱(尤其是三四线城市) 影响,中国未来12个月全国房地产合约销售增长可能继续放缓。鉴于再融资需求较高,房地产行业流动性依然疲弱。未来12个月将有约397亿美元的境内债券和173亿美元的境外债券到期或可回售。

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